Dado que según la normativa estatal el régimen económico matrimonial que se aplica a una pareja que se casa es por defecto el de la Sociedad de Gananciales (que considera comunes los bienes obtenidos por la pareja durante el matrimonio), a la hora de plantear un divorcio una de las cosas más conflictivas son los bienes indivisibles, normalmente viviendas, ya que exigen establecer una copropiedad, y la copropiedad de los inmuebles al final acaba siendo problemática.
ATENCIÓN: este artículo tiene segunda parte si pinchas aquí, donde desglosamos los gastos e impuestos.
La mejor opción es disolver el condominio, es decir, que una parte se quede con el piso y compense por el valor del 50% de la propiedad a la otra. Pero muchas veces los cónyuges no tienen recursos para comprar la otra mitad del inmueble, o no se pone de acuerdo en el precio y la ley no les da muchas opciones;
- Se puede vender a un tercero, lo cual si uno de los dos ex-cónyuges tiene derecho de uso de esa vivienda o quiere quedarse con ella esto será inviable.
- Se puede sacar a pública subasta la vivienda, lo cual es también un problema ya que implica tramitar un nuevo procedimiento judicial con los gastos que esto implica y además no se garantiza la venta ya que si la subasta se queda desierta (como no es una ejecución no hay un acreedor que se lo pueda adjudicar detrayendo deuda) no se vende el piso y aun en caso de venderse por lo general el precio que se obtendrá será más bajo que lo que marca el mercado.
- Hay una tercera opción que es la de vender el 50% de la propiedad. Por lo general ningún particular compraría esto, pero existen empresas que trabajan estos activos, utilizan el porcentaje que adquieren para forzar la subasta y hacerse con el inmueble a un precio más bajo que el del mercado, por lo que el precio que ofrecen acostumbra a ser muy bajo.
La clausula “tú te quedas con el piso, yo me libro de la hipoteca”
Por todo esto, de un tiempo a esta parte se empieza a ver en los convenios reguladores de los divorcios de mutuo acuerdo una cláusula que consiste en intercambiar la mitad de la propiedad de la vivienda de uno de los cónyuges por su mitad de la deuda hipotecaria, de modo que en teoría el cónyuge interesado en seguir viviendo en el domicilio familiar obtiene el 100% de la propiedad y por el contrario también asume el 100% de la hipoteca que el inmueble tuviera, liberando al otro ex-cónyuge.
¿Es esta una buena solución?
Sobre el papel no parece una mala y de hecho los juzgados aceptan esas cláusulas en los convenios pero su utilidad y validez es cuestionable ya que al hacer este acuerdo entre partes nos hemos olvidado de pedir la opinión a un tercero de suma importancia, el banco.
Renunciar a la mitad de la propiedad a cambio de que la otra parte asuma nuestra mitad del crédito hipotecario, solo vincula a las parte pero no al banco. Para el banco ambas personas son igual de deudores y responden con sus bienes de los posibles impagos. Por lo que, en efecto, hemos perdido todo derecho sobre la casa y si nuestro/a ex no paga la hipoteca el banco puede embargar nuestros bienes.
¿Nos encontramos entonces ante un fraude?
Pues en realidad no, el acuerdo entre los divorciados es legítimo y valido, pero solo entre ellos. Eso quiere decir que si el que acordó hacerse cargo de la hipoteca no lo hace y embargan a la otra persona, esta tendrá un derecho de crédito contra el primero. En resumidas cuentas, podemos demandarle por el importe que el banco nos haya cobrado o embargado. Ahora bien, si esta persona no paga la hipoteca porque realmente no tiene recursos difícilmente podremos recuperar ese dinero.
¿Cómo se puede hacer esto bien?
Para conseguir que este acuerdo surta los efectos que esperamos, necesitamos firmar con el banco una novación hipotecaria, una modificación de las condiciones de la hipoteca en lo que a garantías personales se refiere. Es decir llegar al acuerdo de liberar a uno de los firmantes también con la entidad deudora, lo cual no es nada fácil ya que no tiene obligación alguna de aceptar esta condición y por lo general ningún banco quiere poner en riesgo sus garantías de cobro.
Segunda parte del artículo: impuestos y gastos en separación de vivienda.
Artículo escrito por Guillermo Candeias, abogado de Juristia.
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