Mucha gente no tiene en cuenta que vender una vivienda tiene un impacto importante en la declaración de la renta. En este artículo vamos a ver cómo afecta la venta de vivienda habitual en el IRPF de 2018, es decir, el que debemos presentar durante el 2019. También te contamos cuáles son las exenciones, bonificaciones y otros temas importantes.

Desde Ley Actual te recomendamos que calcules cómo te va a afectar la venta de tu vivienda en la declaración de la renta antes de que la realices. Esto es especialmente importante a la hora de establecer el precio, sobre todo si quieres calcular con precisión cuánto te va a quedar para comprar una nueva vivienda habitual. En este sentido, y si te falta dinero y vas a pedir una hipoteca, recuerda no equivocarte al elegir entre hipoteca con tipo fijo o variable. También te recomendamos, si estás en esta situación, consultar cómo funciona la hipoteca inversa, por si pudiera ajustarse a tus necesidades, sobre todo si eres una persona mayor.

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¿Por qué tenemos que pagar impuestos por vender una vivienda?

Siempre que vendemos un bien, obtenemos una cantidad de dinero a cambio que, normalmente, nos supone un beneficio económico. De ahí que, en ocasiones y en función de la situación, debamos pagar impuestos (pero solo si existe beneficio). Posiblemente, el ejemplo más claro sea cuando vendemos un bien inmueble, es decir, una casa. A raíz de dicha operación, podemos experimentar dos posibilidades:

1. Que con la venta de la vivienda, en comparación al precio por el que la adquiriste, hayas ganado dinero.
2. Que, desgraciadamente, hayas vendido el bien por una cantidad inferior a la que pagaste originalmente por ella.

En este artículo debemos tener en cuenta que dicha ganancia se aplica tanto en el IRPF, como en el caso del impuesto de la renta de los no residentes (con las particularidades que este impuesto tiene).

¿Por qué pagar impuestos si se trata de una donación de una vivienda?

En términos legales, y dejando de lado las exenciones y bonificaciones que puedan existir en estos casos, una donación se trata exactamente igual que una venta. Aunque el donante no perciba dinero, se entiende que dona el bien por el valor actualizado del mismo, es decir, que sí que puede existir una ‘ganancia’ aunque no la perciba.

Este punto puede ser un poco más complicado de comprender si no lo vemos con claridad, pero se puede resumir en que una donación se realiza, a efectos impositivos, como si fuera una venta. En pocas palabras, y como mero ejemplo para entender que puede existir una ‘ganancia patrimonial’, si el donante adquirió una vivienda por 100.000 euros y la dona 20 años más tarde, dicho valor se deberá actualizar conforme a la normativa vigente, pasando a ser de, pongamos, 150.000. Al donarla, aunque no perciba dinero, habrá ‘ganado’ 50.000 euros.

Con este pequeño ejemplo podemos enteder cómo puede suceder que, en una donación, ‘ganemos’ dinero (aunque no lo recibamos realmente) y tengamos que pagar impuestos.

Vender una casa, ¿me afecta en la declaración de la renta al presentar el IRPF?

Por supuesto, el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) grava todos los rendimientos económicos obtenidos por el contribuyente durante el año fiscal en curso. Y el hecho, de no haber obtenido ganancia sino pérdida en una transacción así de importante, influye mucho en este impuesto.

En este sentido, para poder calcular la ganancia o pérdida patrimonial por  la venta de una vivienda en la declaración de la renta, debemos seguir estos pasos que se componen de tres fases que deberemos estudiar detenidamente.

Primero: Calcular si existe ganancia o pérdida patrimonial.

En primer lugar deberemos calcular la diferencia entre el valor por el que adquirimos el inmueble, y el valor por el que lo transmitimos. Además deberemos tener en cuenta una serie de gastos que a continuación se exponen.

La fórmula sería:

* VALOR DE ADQUISICIÓN (A + B + C – D).

A  = Valor de compra –  El que figura en la escritura.

B = Coste de mejoras de la vivienda e inversiones en ella efectuadas – Que la comunidad decida emitir una derrama para montar un ascensor en la finca, la construcción de una piscina etc.
* IMPORTANTE: No deberemos tener en cuenta los gastos de reparación y conservación (ej. cambio electrodomésticos).

C = Tributos y gastos inherentes a la compra del inmueble (impuestos de transmisiones, IVA, Impuesto Sucesiones, Impuesto Actos Jurídicos Documentados, comisiones de la agencia inmobiliaria,  etc).

D = Deducciones – Amortizaciones fiscalmente deducibles por el hecho de haber tenido el inmueble arrendado.

* VALOR DE TRANSMISIÓN (A-B).

A = Es el importe real. El que figura en la escritura, siempre que no sea inferior al valor de mercado.

B =  Gastos y tributos derivados de la transmisión.

Los valores obtenidos cuando hacemos la siguiente operación:

* VALOR DE TRANSMISIÓN – VALOR DE ADQUISICIÓN = GANANCIA o PÉRDIDA PATRIMONIAL

Si el resultado de la resta anterior es positivo, habremos obtenido una ganancia patrimonial. Por el contrario, si es negativo habremos padecido una pérdida patrimonial.

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Segundo: Aplicar exenciones a la venta de vivienda habitual

Una vez sepamos que hemos obtenido una ganancia patrimonial, para calcular lo que deberemos pagar en nuestro IRPF el año próximo (este Impuesto, se paga a año fiscal vencido) deberemos aplicar, si procede, las oportunas reducciones y/o beneficios fiscales.

Por reinversión en vivienda habitual

La primera de las exenciones es la REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL. Si al vender el inmueble objeto de pago del impuesto, se reinvierte el importe en la compra de una vivienda nueva quedarán exentos de tributación.

En el pasado año 2.015, se fijó un plazo legal de dos años para poder invertirlo en una nueva vivienda habitual, y se debe destinar todo el dinero obtenido siendo necesario dejarlo expresamente reflejado en el IRPF, en aras a quedar totalmente exento del pago del impuesto.

Exención por ser mayor de 65 años

La segunda exención es para los MAYORES DE 65 AÑOS, cuando estos vendan su vivienda no deberán pagar impuestos por el incremento obtenido en su patrimonio a causa de la venta de su vivienda habitual, todo ello sin tener la obligación de reinvertir el dinero en otra vivienda.

Tercero: aplicar las bonificaciones y reducciones existentes por venta de inmueble

Viviendas adquiridas en 2012

Para el ejercicio fiscal del año 2.018, se siguen manteniendo las bonificaciones que contempla la ley del IRPF para el 2.017. Fijándose en el 50% cuando se vende un inmueble  que se adquirió en el año 2012 – en concreto se aplica a los inmuebles adquiridos desde el 12 de mayo de 2012,  hasta el 31 de diciembre de 2012 -.

Régimen transitorio de la reducción por abatimiento

Asimismo, para el próximo ejercicio fiscal, la Ley del IRPF continúa sosteniendo un elemento esencial en las reducciones fiscales, el régimen transitorio de la reducción por abatimiento. Esta reducción deriva de las ganancias percibidas por la transmisión de un inmueble adquirido con anterioridad al 31 de diciembre de 1994.

Esta reducción opera en la venta de inmuebles adquiridos antes del 1994 que tenían la reducción por abatimiento. Esta reducción fiscal fue minorada en el año 2006 y, actualmente (en 2.015 se fijó el último límite hasta la fecha), se trata de aplicar esta reducción por las ganancias producidas por los primeros 400.000 euros, al valor de transmisiones futuras y a las presentes.

La reducción por abatimiento afectaría a las ventas (que superen, evidentemente, los 400.000€) efectuadas desde entonces y acogidas a los coeficientes establecidos legalmente. Sin embargo, en las sucesivas operaciones de transmisión de este inmueble ya no lo podrán aplicar, por lo que deberemos elegir si aplicarnos esta reducción ahora, o en una operación posterior, para ello deberemos calcular a largo plazo y, sobretodo, plantear qué es lo queremos hacer con dicho inmueble.